【從區塊鏈看不動產市場】區塊鏈如何從三方面改變不動產交易面貌

已成功發布 2022-08-05 10:00:00
類別從區塊鏈看不動產市場專欄

區塊鏈基礎下的Web 3時代

Web 3.0的網路時代是以區塊鏈技術為基礎的網路時代，是結合過往資訊互聯、身分互聯到契約互聯的新時代，不動產就是以契約為組成的商品而言，重要性不可言喻。那到底會從哪方面改變不動產的生態呢? 從國外的發展經驗而言，大多認為會從三個方面來影響不動產的交易模式。

區塊鏈可簡單定義為「所有連線電腦可共同安全維護的帳本」，而每台連線的電腦，都稱為「節點」(node)；換言之，區塊鏈是許多透過加密技術的資料所共同匯集的資料庫，所形成的「分散式帳本」(distributed ledgers)。區塊鏈技術去中心化的特性，難以讓單一機構掌控或是竄改資料，進而取得了市場人士的信任。首先是聯賣流通物件的線上整合系統，如房地產線上平台Chime行銷長Matthew Murphy就認為該技術可革新房地產的第一項方式，就是改良美國的「房地產登錄服務系統」(Multiple Listing Service；MLS)。美國規定所有房仲物件24小時內都需要上傳至MLS平台上，並可追蹤房仲、契約、估價和登錄協議等資訊，然而目前MLS並不完美。這項系統非業內人士難以取用資訊且登入限制重重，也往往難以獲得最新資訊。倘若MLS導入區塊鏈技術，將可讓加入MLS的企業，甚至房仲都可即時更新房地產相關資訊，並分享給消費者。導入區塊鏈技術還可為房地產建構完整的全貌，並確保將所有儲存在區塊鏈系統的資訊安全。台灣尚未有如美國一樣有一個強制的聯賣流通平台，若能將物件資訊透過區塊鏈進行聯賣流通，讓大家資訊共享，方便取得且資訊也可即時更新的特色，又能有資訊安全與隱私保護的功能，則這將是業界與消費者雙贏的局面，也會大大改變現有的作業與服務模式。

區塊鏈已改變不動產交易市場的面貌？

國外研究認為，區塊鏈的第二項革新將用於「產權記錄」(title records)。目前產權資訊僅儲存在當地，相關資料庫也未上線，顯示現行系統既過時又缺乏效率。區塊鏈技術可以建構中央式的產權資料庫，以保全、儲存和直接查詢歷史的產權記錄。如芝加哥所屬的庫克郡(Cook County)從2016年秋季起，開始測試區塊鏈技術用於產權的追蹤和移轉。目前房地產買家可以獲得數位憑證和紙本契約(paper deed)，即產權移轉的紙本文件；而庫克郡期待未來數位憑證可完全取代紙本契約。房地產線上平台Chime行銷長Matthew Murphy認為，導入區塊鏈技術將對產權移轉帶來舉足輕重的影響：首先，區塊鏈技術可以讓房屋銷售過程更為順暢。投資機構高盛(Goldman Sachs)的報告也估計區塊鏈可以降低產權溢價(title premium)的成本達30%，因此可讓房地產保險業者省下近20億~40億美元的成本。

應用區塊鏈技術於產權紀錄(權狀及謄本)及土地登記紀錄，是目前各國應用的主流，台灣目前也是現在進行式，它會如何改變我們熟悉的作業? 又會如何讓我們的不動產交易更安全？又會產生什麼樣的機會呢？

區塊鏈已改變不動產交易市場的面貌？

區塊鏈對不動產交易的第三項革新是個人身分認證。房地產交易所產生龐大的現金流，常常是一般人一生中最大筆的交易，因此買賣雙方都蒙受高風險。在房地產詐騙動輒高達數百萬美元的情況下，確保潛在買家或是買家的身分至關重要。而區塊鏈技術可在此方面派上用場，區塊鏈技術讓消費者在進行金融交易時，可以確保資料儲存的安全性。透過加密技術，區塊鏈上的每位使用者都有獨特的身分，因此買方匯款後，要等到交易完成，賣方才會收到錢，這表示在區塊鏈系統下，買賣雙方不需要互信就可完成交易。
也就是區塊鏈利用公私鑰技術在匿名的情況下，確認帳戶所有人。也提出個人資料自主權(Self-sovereign Identity)的想法，讓人們透過區塊鏈技術設計的錢包擁有個人數位資料、數位資產與憑證，且不像以往如Google或Facebook這些科技大亨都透過蒐集個人資料營利。使現在區塊鏈的應用從代幣經濟鏈與資料存證鏈，又多了一個身分識別鏈。未來可以在保護個人隱私的情況下又可以做到身分識別，對於不動產交易安全上與個人隱私保護上找到了新的解決辦法，當然也必將影響不動產的作業模式。

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