【從區塊鏈看不動產市場】平均地權條例修正會是政府干預市場的另一次失靈嗎？
從區塊鏈看不動產市場專欄
台灣不動產業界首創的區塊鏈專欄「從區塊鏈看不動產市場」，係希望藉由本專欄分享區塊鏈的特性、不動產市場的痛點，以及相關地產科技的應用介紹，期望透過本專欄讓大家更熟悉了解區塊鏈於不動產業的機會與潛力。
今年2023年初通過立法的平均地權條例修正案，被認為是有史以來最強的打擊房地產市場價格飆升的政策，也被認為是政府進行的有力市場干預措施，希望能修正市場失靈造成房價急漲的市場失靈問題，但也有人認為政府干預最後仍會造成政府失靈，對於抑制房價沒有作用。但仔細來看，此次平均地權條例修正並非是修正台灣預售屋市場的失靈，而是台灣預售屋市場根本缺乏市場制度，造成市場力量沒有得到適當的管理，而成為易為投機炒作的不動產次市場，成為房價上漲的催生的關鍵力量。
預售屋制度在台灣存在多年，竟然沒有法規建構其市場制度，也沒有強制業者資訊公開透明，更沒有安全的不動產履約保證制度。可見這不是市場失靈而是沒有市場制度，這樣只會讓市場力量像野獸一樣，也難怪成為不動產市場炒作與房價高升的推手，對於這樣的缺乏監管與制度的市場，政府當然需要介入，所有的市場制度都需要政府的建構，才會有合理的發展，當然不好的市場制度也會扼殺這個市場的發展。
實價登錄改革所帶來的改變？
從實價登錄2.0的改革加上此次平均地權條例的修改，重點都是預售屋市場的制度建立，讓它資訊更加透明、交易更加安全與操縱價格更加困難，都是其政策目標。但這只是開始而已，更重要的建商的管理如興建預售屋資格的門檻規定與建商評等分級制度與履約保證機制的建構都尚未完成，目前只是著重在需求面的壓制如預售屋禁止轉售、私法人住宅商品採許可制以及投機行為的裁罰。但這樣做是否就會達到房價下降或至少長時間不上漲呢? 要知道市場價格總是由供需兩方所造成的，我們一直以來的政策總是關注在抑制需求面，認為非自住需求過多了，但事實上是否如此?
買房的意義與選擇
華人就愛買房的觀念常常被批評。但仔細思考起來，人人都想要買房，除了有基本自住需要外，還有社會意義的存在，證明自己是成熟大人。更重要的是如果有能力的話，人人都想買大一點的房子，多買幾間房子，甚至在著名的城市裡有一間自己的房子以滿足自己的虛榮心與成就感，這似乎是人之本性很難壓抑。況且買房可以防通膨強迫儲蓄，也是個人唯一可以操作的財務槓桿工具，是很好的投資理財工具，如何能禁止？擁有房屋的觀念是近代才有的觀念，美國是從1914年開始鼓吹擁有自己房子是一件好事，且從1919年開始鼓吹房貸，改變那時大家認為負債是不體面的事，轉而認為房地產是最簡單的投資，未來的增值還可以作為養老所用。所以歷經百年以來房地產購買及投資與相關金融商品早已內化於全球金融體系之中，無法移除，也不可能將其去除商品化並只供自住需求而已。批評業者將住宅不動產金融商品化，其實始作俑者與刻意推動者是政府自己而非業者。所以說，在現今假定人只有一間自住房的概念是不正確的。人有多間房可以投資理財，也可以出租作為外地人暫時居住之用，當然還有富人需要的渡假宅。住宅的需求在現代社會只會更加豐富與多元，也會有更多金融工具可供選擇與操作購買房地產。
除了對住宅需求面的認識需要與時俱進外，對於供給面的看法與作法是否也要更新與創新呢? 社會住宅大量的興建必然對於房價的壓抑有其必然的效果，但除此之外，我們供給面是否已經太多了，而沒有問題了呢? 早期地價上漲總是伴隨都市化而起，因為工業化吸引鄉村大量人口湧入，都市房子供給不足，房價當然起漲。但起漲後政府總開始透過計畫管制如透過都市計畫與容積率管制，但計畫審查耗時費力，減少供給速度，使得房價繼續上漲。近來又為了環境保護、耕地保護與糧食安全、政府進一步遏制都市進一步擴大與容積管制。未來供給將會減少的不確定下，建商只好趕快囤地並減緩開發速度。而當供給不足時，就會推升房價上漲。倫敦、矽谷、舊金山、杭州、溫州的經驗都是如此。
而利用金融手段增加資金成本，造成的中小型建商優先出局，但他們可能是最願意降價與最無法囤地的建商。造成市場上只剩大建商有能力囤地，也最有能力不降價，英國與香港的經驗都是如此。台灣目前在各式打房政策下，中小型建商在資金成本與缺工缺料下，將也會如英國一樣中小型建商難以生存。剩下的大建商有能力撐盤，跌價不會太多也會很緩慢。感覺台灣一系列對於房地產控管的措施，似乎也有這樣市場演化的傾向，中小型建商越來越難生存。大建商與大銀行的資金撐盤下，房價似乎不易下跌。
因此，會不會是大城市的房價越打越高的原因在於大城市的住宅需要遠超出人們所能想像的。但我們對於土地與容積率的限制，造成房價持續上升? 房價持續上升的問題是否是在於“低估實際需求，過多限制供給呢？” 只要城市周邊土地容易大量供給，容積率也可以提高，是否可以解決房價過高的問題? 最好打擊投機的手段，就是充沛的供給，在這樣的情況下建商與投資客也不會恐慌的或有需要去過度囤地，反而要趕快開發。民眾對於未來供給充沛的情況下，自然也沒有恐慌性買房的需要。房價自然下跌。現今台灣面臨新的國土計畫體制，非都市土地開發方式充滿不確定性，都市地區尤其台北、新北缺乏有效都市更新機制，都讓供給面不管是平面還是立體的供給都更加困難與充滿不確定性。未來全球都市發展朝向大者恆大的趨勢，持續吸引人口移入，台北市也不例外只是台北土地供給嚴重不足無法吸納，造成房價高漲，只能向周邊城市外溢，讓周邊城市房價也跟著起漲。台灣百分之90人口居住在只有佔台灣總面積約15的空間上，供給有太多嗎？供給的問題嗎？高密度不會帶來高房價嗎？
預售屋市場制度的重要性
綜上，此次政府的平均地權條例的修正，主要目標就是構建台灣合理化的預售屋市場制度以降低投機行為與交易成本，雖然尚未完整，但這樣建構確實有利於整體不動產市場發展，這星星之火或許會被踏息。但更重要的是我們應該思考為何過往這星星之火在現今時空下會燎起森林大火？是否因為我們長期供給面的限制造成天乾物燥?以及資金狂風下這星星之火才會燎原呢？如何解決供給面的問題可能才是合理房價關鍵之所在。
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