【從區塊鏈看不動產市場】為何中古屋需要聯賣? 美國聯賣制度演化的啟示 PART2
從區塊鏈看不動產市場專欄
台灣不動產業界首創的區塊鏈專欄「從區塊鏈看不動產市場」,係希望藉由本專欄分享區塊鏈的特性、不動產市場的痛點,以及相關地產科技的應用介紹,期望透過本專欄讓大家更熟悉了解區塊鏈於不動產業的機會與潛力。
文 / Simon Chen 編輯 / Ann Lu
專任委託制度讓合作與成交速度加快
美國聯賣制度搭配專任委託制度讓不動產經紀人之間互相合作,加快成交速度,並為各自委託人服務,不會有利害衝突的問題。因為,如果買賣雙方各自都向同一個經紀人委託,但買賣雙方的利益不一樣,一個想要價格買低一點,一個想要價格賣高一點,相同經紀人如何客觀執行委託人的利益? 為買方還是為賣方? 還是為自己? 這會有資訊過於不對稱集中,容易產生道德風險問題。因此,美國不動產經紀人禁止這樣接受雙方單一委託行為,所以美國經紀人制度聯賣與專任委託制度下,使美國不動產經紀人收入高又保有生活品質,當然消費者滿意度就高。
聯賣與專任是中小型不動產經紀業產業發展的里程碑?
所以聯賣制度與專任委託,確實是以中小型業者為主的不動產經紀業產業發展的重要里程碑,它能提升不動產經紀人專業水準,並透過合作取代對抗,達成其他產業發展需要的規模。所以日本不動產經紀業的發展也是如此,日本在1988年5月第十次修訂的宅建業法中時,創設了三種委託制度,1.專屬專任媒介契約2.專任媒介3.一般委託。此次修法也規定專屬專任媒介契約與專任媒介要去REINS登錄(Real Estate Information Network System),而國土交通大臣指定全國有4個REINS,分別是「東日本REINS」、「西日本REINS」、「中部圈REINS」和「近畿圈REINS」四個平台。加入會員的不動產業者,都必須在規定的時間內將物件資料登錄至系統,成交時亦必須將成交價格登錄,建立一個透明的流通機制。從近年來的統計來看,專屬專任與專任委託的案件已經成為主流了,也走上了美國經紀人制度演化的道路前進。
區塊鏈已改變不動產交易市場的面貌?
台灣是否也要加入這樣的發展趨勢呢? 聯賣制度搭配專任或單一委託對不動產經紀業的好是從業人員都知道的一件事,但合作總是充滿困難,懷疑與背叛總是能讓合作破局。我們缺乏像美國一樣的強勢公會能強制規定聯賣制度以突破規模化的瓶頸。個別業者的呼籲最終也是無疾而終,永慶房屋創辦人孫慶餘在他的書中,也表明聯賣制度對同業的好處,但最終也是破局。他只好自己來整合,聯賣制度確實讓永慶的加盟體系得到新的成長動能。若聯賣能在各個品牌之間無障礙的流通,無庸置疑地台灣不動產經紀業必能進入新的產業發展里程碑,讓大家一起跨越規模化的魔咒,共享規模化的好處。美國的聯賣制度行之有年,現在已經進入到了區塊鏈加聯賣的地產科技新時代了。或許台灣可以藉由地產科技如區塊鏈這個號稱信任機器的科技,讓台灣的聯賣制度成真,甚至是跳躍性發展直接到美國Blockchain+MLS的新時代中!
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