【從區塊鏈看不動產市場】地產3.0時代:不動產區塊鏈的世界
從區塊鏈看不動產市場專欄
台灣不動產業界首創的區塊鏈專欄「從區塊鏈看不動產市場」,係希望藉由本專欄分享區塊鏈的特性、不動產市場的痛點,以及相關地產科技的應用介紹,期望透過本專欄讓大家更熟悉了解區塊鏈於不動產業的機會與潛力。
文/ Simon Chen、Ann Lu 編輯/ Ann Lu
近幾年來Web3應用誕生與發展,其起源技術區塊鏈又再度被眾人提出討論。區塊鏈的去中心化、分散式網路構想是被認為21世紀最具顛覆性的技術之一。而區塊鏈是在2008年藉由一位無人知曉至今也沒有人知道的中本聰提出,利用區塊鏈技術發明了比特幣,一個無須第三方監管即可運行負責交易媒介的私人貨幣系統就此誕生。它從誕生至今其幣值持續創新高,從毫無價值到現今一個比特幣兌換三萬美金的新高點。這樣一個如同科幻小說般的故事與等同高風險的比特幣,總讓人覺得很遙遠與虛無飄渺,要在普羅大眾中盛行起來似乎還有很長一段時間。多數人對於區塊鏈多是抱持這樣的想法,誤解了區塊鏈技術也忽略了它將很快的在我們習以為常的生活與工作習慣中,產生巨大的影響與改變,甚至顛覆了我們原本的產業生態,會帶來新的挑戰的同時也帶來新的機會,是大家都必須瞭解的新科技。
區塊鏈與比特幣總帶些許神秘感而造成了大家很多的誤解。其實比特幣只是區塊鏈應用的一種而已,兩者並非密不可分。甚至在大多區塊鏈的應用中很多不需有發行代幣的功能,反而更重視區塊鏈之鏈圈的建立與後續智能合約的應用。這樣對區塊鏈使用的市場需求也使區塊鏈應用方向,有所謂區塊鏈1.0強調比特幣為主的加密貨幣的應用與發行,但如同前述大家更重視智能合約的應用也造就乙太坊發行乙太幣,並同時提供智能合約的應用程式,如同提供了一個區塊鏈應用的基礎設施,確實也吸引了很多人的使用,是所謂的區塊鏈2.0,但兩者都是公有鏈門檻很高,更多企業需要的是私有鏈或聯盟鏈,也不一定需要代幣的功能,因此強調更多企業可用且無須礦工的共識法以及兼具資料安全與企業機密的區塊鏈應用軟體便孕育而生,如超級帳本系統(hyperledger)與postchain系統前者多應用在產業金融界與物流供應鏈產業,後者有不少使用在土地登記系統上,也促成業者之間的合作與結盟,共享資料與合作共榮增強產業競爭力。
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區塊鏈的特性與應用可能性
區塊鏈的發展可以有代幣也可以沒有代幣的應用,資料上鏈與共識也非得一定是人人都可以加入的公有鏈與礦工記帳方法。但區塊鏈核心包含加密技術、不可竄改性與分散式資料庫的設計,以及安全的共識法設計等,則是缺一不可,因為這樣才可以構築殺手級的智能合約應用,達到省去中間人的費用、紙本文件與空間及時間的限制,達到驚人的人力、物力的節省。但其實上述都是早已應用的好技術與方法,只是缺乏像中本聰那樣的創意將它們整合再一起提供了無限的想像應用的空間,當然也包含了在不動產領域應用的無限可能。
不動產與土木營建是一個古老傳統的產業,更是資訊化腳步很慢的產業,由於它在業務流程上牽涉的資金非常高,興建與移轉過程中也包含太多的利害關係人與中間人,很多傳統智慧與法規都在保護這個產業的從業人員與消費者,但是糾紛還是常有所聞。這波新興科技包含AI、Big Data, Blockchain, IOT, VR等技術同時出現與相乘運用的威力是否我們不動產的運營仍然不動如山如往常般不受影響? 答案當然是否定的!過去不動產市場是被學界定義為具有極高交易成本的市場,很容易發生市場失靈而需要政府管制。然,主要的交易成本來自市場的不透明性包含相關資訊的不足如價格資訊、標的物的實際狀況、產權問題等;以及一般人交易次數過少,缺乏相關知識與經驗。在如此極端資訊、知識非常不平等,以及市場中充滿各種投機行為的情況下,面對人生最重要與價值最高的交易,大家都只能靠自己小心翼翼地來執行,或找一位信得過的中間人來幫忙。很自然的在不動產買賣與租賃市場一開始的發展,都是靠屋主自己貼紅單或靠親友關係介紹,才可以了解屋主與房子及中間人的歷史與名聲,也才可以信任地將任務交給他們,筆者在這邊稱它為地產1.0的時代,現在鄉村鄰里間還是遵循此最傳統的方式。但這樣的模式沒有專業分工也無法將市場作大,信任無法擴展,不動產交易資訊只能在鄰里之間流轉與熟識的人作交易。
從地產1.0至2.0,甚至是3.0
隨著時代的進步,傳統道德與親情的規範當然是無法阻卻不動產的投機行為。我們真正需要的是法規與正式制度的規範,以台灣不動產仲介市場來說,在有心的企業的努力下伴隨不動產經紀業管理條例在1999年通過,我們進入了地產2.0的時代,企業與政府建立了市場上合理的交易規則如,不賺價差、提供不動產說明書與業必歸會等遊戲規則。而企業為了加大市場規模更是走在政府前面,提出履約保證、提供更多實價登錄資訊與分析、實境遠距看房等,無非都是為了平抑買賣雙方資訊的不平等,加強交易安全才能加速交易的完成。在政府與業者的努力下,品牌房仲透過大量資源的挹注,使消費者信任業者的品牌商譽而委託其處理人生最重要的資產,我們也才敢跟陌生人交易房地產。
地產2.0的時代發展至今,企業與其商譽是此時代下的主角。但是廠商之間少合作多競爭、企業的高速增長帶來人員訓練不足與高流動性等問題,不動產市場糾紛依然不少。現今在實價登錄資訊透明化在即、大數據與VR的應用,市場資訊已經越來越豐富與透明,仰賴過往透過價格資訊優勢與話術已漸漸不可行。且未來在區塊鏈與AI的協助下將進入地產3.0的時代,在這時候區塊鏈已經大規模運用在金融、保險業、物流業與政府部門,無紙化憑證與權狀以及遠距線上申請程序將會非常普遍。這時若不動產市場也導入區塊鏈技術為基礎的交易平台,將會使不動產交易流程皆可在線上甚至手機上完成,不受空間與時間的限制,不動產交易從熟識的朋友到陌生人,再到不用見面就可以完成。這需要依靠如下的區塊鏈技術:
1.區塊鏈的加密技術(公私鑰加密),可以確認真人與真意,不因時間、空間而需要他人代理,買賣雙方都可以自己透過電子簽章完成,無須印鑑與印鑑證明。
2.Hash值加密可以針對任何形式的檔案加密,交易過程中之口頭承諾、文件、line對話、錄音或錄影都可以加以儲存且確保不可竄改,可以說未來交易過程全程紀錄,將可大大降低投機與違反承諾的糾紛。從另外一方面來說,這個時代的不動產從業人員會有一個“封印”,一旦從事投機行為被人發現或服務很差,其記錄與口碑將也會被永遠留存,代價其大無比,所以只有秉持消費者利益至上的從業人員才可以生存。
3.智能合約的應用將會取代簡單的中間人業務,加上AI的導入將使簡單的文書工作可以透過智能合約自動化執行。未來搭配數位貨幣進行跨國交易,將也會變得非常容易,更能減少大量的銀行手續費。
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因此,在不動產區塊鏈的世界下,就是地產3.0的時代,乃是一個專業經紀人的時代。因為民眾不需要倚靠熟識與企業商譽降低被投機的風險,只要將區塊鏈技術應用在不動產交易平台上並與政府與銀行之間的應用連結,都將使投機行為變得越來越困難,且其代價高昂而無利可圖。而專業的不動產經紀人則將會因為他的專業服務透過區塊鏈得到無限的推廣與留存。專業經紀人將藉由自己的專業變成品牌,在數位世界中輕易的消費者搜尋到,並從過往交易的歷史與口碑中,取得當事人立即的信任。這樣一來,因為區塊鏈而大幅降低的中間人費用,將會轉為這些專業經紀人的超額利潤,品牌經紀人的專業將會進一步的深化與市場區隔,如同醫療市場上追逐的不是明星醫院而是某個領域的專業名醫。未來不動產經紀業不用花時間浪費在寫無用的大字報與在街道巷弄間奔波,反而要花時間成為特定領域或區域的不動產專家。這樣的時代在科技浪潮與全球疫情蔓延兩相結合的作用下,將會加速的到來。再加上,現在遠距辦公、網路購物與線上簽約已經很普遍證明數位世界遠比實體世界來的重要。未來地產3.0的時代即將到來.....
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